Thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Kinh tế – xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất càng tăng cao. Tuy nhiên, do quỹ đất có hạn nên trong nhiều trường hợp, các các nhân, tổ chức thực hiện thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, các nhân khác thuê, thuê lại. Vậy, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

1. Điều kiện cho thuê đất

Để thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng dất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

2. Quy định về hợp đồng, thời hạn phải đăng ký

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng. Điều này được quy định cụ thể tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013

“b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

– Hiệu lực cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khác với các loại  cho thuê, cho thuê lại tài sản khác có hiệu lực khi các bên ký kết hợp đồng; việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

– Thời hạn phải đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

3. Hồ sơ, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

* Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất

– Thành phần hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.